Marktbelebung 

Nach den verrückten Preisanstiegen ab 2012 ging es mit Chinas Immobilienmarkt 2014 bergab. Grund dafür waren die schwache Nachfrage und der große Bestand an unverkauften Häusern. Die Abkühlung setzte sich  bis in die ersten Monate dieses Jahres fort, Umsätze und Preise sanken, die Investitionen verlangsamten sich.

Um den schwächelnden Immobiliensektor zu stabilisieren, der rund 15 Prozent der Gesamtwirtschaft ausmacht und sich auf 40 Branchen, darunter die Glas-, Zement- und Stahlindustrie, auswirkt,  trat die chinesische Regierung auf den Plan. Im März lockerte sie die Zahlungsanforderungen beim Kauf von Zweitwohnungen von 60 bis 70 Prozent auf 40 Prozent, der Verkauf von vor mehr als zwei Jahren erworbenen Häusern wurde von der Gewerbesteuer befreit. Auch einige Lokalregierungen fuhren angesichts der positiven Marktsignale ihre Beschränkungen für Immobilienkäufe zurück. Um dem Abwärtsdruck entgegenzuwirken, senkte die Zentralbank den Richtwert für Zinssätze seit November vier Mal und den Mindestreservesatz der Banken seit Februar drei Mal.

Seit dem zweiten Quartal dieses Jahres zeigt die neue Politik Wirkung. Von April bis Juni stiegen Immobilienpreise und Umsätze in 30 stichprobenartig ausgewählten Städten. Nach Angaben des E-House China R&D Institute, einem Immobilienforschungsinstitut in Shanghai, erreichten die Zahlen in den vier First-Tiers-Städten ein Fünfjahreshoch. "Die First-Tiers-Städte haben im zweiten Quartal eine Führungsrolle bei der Erholung des Immobilienmarktes übernommen", so Yan Yuejin, Forschungsleiter bei E-House. "Der schnellere Abbau des Wohnraumbestands hat die Immobilienpreise nach oben getrieben. In Erwartung weiterer Steigerungen werden die Preise in den First-Tiers-Städten auch tatsächlich weiter nach oben klettern", so Yan weiter.

Nach den jüngsten Angaben der nationalen Statistikbehörde heizten sich Investitionen in den Immobiliensektor und Umsatzvolumen im Juli weiter an. Von Januar bis Juli stiegen die Investitionen im Vergleich zum Vorjahr um 4,3 Prozent, Verkäufe gewerblicher Immobilien nahmen um 6,1 Prozent zu.

Aufgrund der politischen Lockerungsmaßnahmen stiegen die Verkäufe von Neubauten im Juli in den 30 wichtigsten Städten Chinas im Vorjahresvergleich um 44,2 Prozent, so das E-House China R&D Institute. Das stärkste Wachstum bei den First-Tiers-Städten war im Juli in Shenzhen zu verzeichnen, laut Bericht lag es um 186,4 Prozent höher als im Vorjahr.

"Der Immobilienmarkt heizt sich aufgrund der politischen Maßnahmen weiträumig auf", erklärte Zhang Shuyu, Analyst der University of International Business and Economics. "Das Vertrauen in den Markt ist wiederhergestellt, da die Zentralbank gegen die Wachstumsverlangsamung vorgeht", so Zhang.

Die politische Lockerung hat den größten Städten geholfen und sich auch auf die Second-Tiers-Städte positiv ausgewirkt. Die Erfolge in den Dritt- und Viert-Tiers-Städten waren nach Expertenansicht jedoch nur geringfügig. "Der Trend auf den Immobilienmärkten bewegt sich in den großen Städten und Third- und Fourth-Tiers-Städten in entgegengesetzte Richtung. In kleinen Städten bremsen die großen Bestände die Erholung des Marktes", erklärte Zhang Dawei, Chefanalyst beim Immobilienmakler Centaline.

Blick nach vorne 

Zhang hält die Preissteigerungen in den First-Tiers-Städten im zweiten Quartal 2015 erst für den Anfang. "Die meisten Bauträger zeigen sich in First- und Second-Tiers-Städten wieder enthusiastisch beim Grundstückskauf. Der Preisanstieg wird sich dort in der zweiten Jahreshälfte fortsetzen", erklärte er.

„Einige Third- und Fourth-Tiers-Städte haben den Immobiliensektor in den vergangenen Jahren ungezügelt wachsen lassen, die Folge sind große Wohnraumbestände. Diese Städte werden in der nächsten Zeit viel für Strukturanpassungen im Immobiliensektor tun müssen", sagte Hu Zhigang, Vizepräsident des Chinesischen Immobilienverbandes.

Die Möglichkeit unkontrollierbarer Immobilienpreise schließt Qin Hong, Direktor der politischen Forschungszentrums am Ministerium für Wohnung und Aufbau in Stadt und Land. Das Angebot im Immobiliensektor übersteigt nach so vielen Jahren der Bauaktivität die Nachfrage, und zwar so stark, dass es in manchen Gebieten ein großes Überangebot gibt. Daher sind erneut in die Höhe schießende Immobilienpreise unwahrscheinlich", prognostiziert er.

Nach Ansicht von Jia Kang, dem ehemaligen Direktor des Forschungsinstituts für Finanzwesen beim Finanzministerium, ist in kleinen Städten und Gemeinden keine schnelle Erholung des Marktes zu erwarten, da viele junge Leute auf der Suche nach besseren Jobs, besserer Ausbildung und medizinischer Versorgung in die Großstädte strömen. "Die unterschiedliche Entwicklung in Groß- und Kleinstädten wird in der zweiten Jahreshälfte noch deutlicher sichtbar werden", so Jia. "Da sich Chinas Urbanisierungsdynamik fortsetzt, werden die First-Tiers-Städte durch die hohe Nachfrage einen starken Wachstumsimpuls erfahren, während die Markterholung in Kleinstädten durch den großen Immobilienbestand behindert wird."

Die Grundsteuer wird nach Jias Ansicht langfristig eine wesentliche Rolle für die gesunde Entwicklung der Branche spielen. Der Ständige Ausschuss des Nationalen Volkskongresses (NVK), Chinas oberster Gesetzgeber, schloss das Grundsteuergesetz in den Gesetzgebungsplan mit ein, der am 3. August auf seiner Website veröffentlicht wurde. "Die Bedingungen sind reif dafür, diese Gesetze umzusetzen und der 12. NVK hat vor, sie innerhalb seiner Amtszeit, die bis Anfang 2018 dauert,  prüfen", hieß es.

Aufgrund des klaren Reformplans und der transparenten Politik kann die Öffentlichkeit mit weiteren politischen Veränderungen rechnen. Sie tragen nach Meinung von Analysten dazu bei, Markterwartungen zu stabilisieren und können wilde Preisschwankungen verhindern.

Die Erhebung der Grundsteuer werde dem Immobiliensektor dabei helfen, langfristig nachzujustieren und eine gesunde Entwicklung einleiten, erklärte Ni Pengfei, Direktor des Forschungszentrums für Städte und Wettbewerbsfähigkeit bei der Chinesischen Akademie der Sozialwissenschaften. "Auch wenn die Erhebung der Steuer kurzfristig erst einmal nur begrenzte Wirkung hat, ist das richtige Timing entscheidend für die Anwendung der Steuer."

Shi Zhengwen, Professor für Steuer- und Finanzrecht an der Universität für Politikwissenschaften und Recht in Beijing, rechnet damit, dass die Entscheidungsträger ab 2016 die Öffentlichkeit nach ihrer Meinung zum Entwurf des Grundsteuergesetzes fragen werden. Endes des Jahres werden die Gesetzgeber den Entwurf prüfen. "Das Gesetz wird wahrscheinlich 2017 verabschiedet. Auch wenn dies tatsächlich geschieht, bedeutet das jedoch nicht, dass die Steuer unverzüglich erhoben wird. Dafür zuständig sind die Lokalregierungen. Sie entscheiden Wann darüber entsprechend der örtlichen Gegebenheiten", erklärte er.