Der Immobilienmarkt in China polarisiert, Regierungen müssen auf allen Ebenen aktiv werden.

Heißer Markt: Auf der Beijing Real Estate Trade Fair begutachten potenzielle Immobilienkäufer Grundstücksmodelle. (CFP)

Die Verkaufssaison auf Chinas Immobilienmarkt ist in vollem Gang. Laut Statistik der China Index Academy, der Forschungsabteilung von Soufun, Chinas größter Immobilienwebsite, stieg der Durchschnittspreis für neue Wohnungen in 100 großen chinesischen Städten im September im Vergleich zum Vormonat um 1,07 Prozent, im Vergleich zum Vorjahr um 9,48 Prozent. First-Tiers-Städte wie Beijing, Shanghai und Guangzhou erlebten einen Verkaufsboom und Preissteigerungen von mehr als 20 Prozent.

Unerwarteterweise haben viele Banken in dieser Zeit der starken Nachfrage (traditionellerweise September und Oktober) keine Hypothekendarlehen mehr ausgegeben, die Kreditlinien seien erschöpft, hieß es. Andere Banken haben günstige Zinsraten abgeschafft oder die Zinsen erhöht und die Bewilligungsverfahren für die Kredite verlängert.

Bauträger, lokale Regierungen und Banken haben den Boom auf dem Immobilienmarkt entfacht. Die Zurückhaltung der Banken bei der Vergabe neuer Kredite hat Zweifel darüber ausgelöst, ob die Immobilienblase im Land kurz vor dem Platzen steht.

Banken halten sich zurück

Die Ping An Bank Co. Ltd. stoppte Immobilienkredite, die Industrial Bank und Bank of Communications meldete, dass Niederlassungen in Beijing ihre Referenzzinssätze für Immobilienkredite um 10 Prozent erhöht hätten, für eine Zweitimmobilie sogar um 20 Prozent oder mehr. Kreditnehmer müssen außerdem einen Monat bis sechs Wochen auf ein normales Darlehen warten, vorher waren es 10 bis 15 Werktage.

Warum zeigen Banken so wenig Mut bei der Ausgabe von Hypotheken? Sinkende Gewinne und steigende Risiken sind schuld.

Seit Immobilienkredite ein Vorzugsrecht auf einen 30-prozentigen Nachlass genießen, sind sie für Banken weniger attraktiv. Eine steigende Zahl von Hausbesitzern hat außerdem die Rückzahlung ihrer Kredite eingestellt, in China sind eine ganze Reihe an „Geisterstädten" aus dem Boden geschossen, was die Bedenken der Banken noch verstärkt hat. In Wenzhou, einer Stadt in der Provinz Zhejiang mit der am weitesten entwickelten Privatwirtschaft, haben manche Immobilienbesitzer ihre Häuser einfach aufgegeben, um sich vor der Rückzahlung der Kredite zu drücken. Die Immobilienpreise in der Stadt sinken seit zwei Jahren in Folge. Die Preise für einige neugebaute Wohnhäuser sind sogar um 40 Prozent gefallen. Bei einigen Kreditnehmern überschreiten die Bankkredite den aktuellen Wert ihrer Immobilien.

Gleichzeitig sorgt die Zunahme von Geisterstädten wie Ordos in dem Autonomen Gebiet Innere Mongolei, eine Stadt, die für ihr Überangebot an Immobilien bekannt ist, für ein größeres Kreditrisiko für die Banken.

In gewissem Sinn scheinen die Risiken durch Immobilienblasen Realität geworden zu sein. Das treibt die Banken dazu, vorsichtiger mit Immobilienkrediten zu sein.

Gerüchte über die Grundsteuer seien ein weiter Grund dafür, erklärte Huang Lichong, Präsident von Synergy Capital, gegenüber der National Business Daily. Sobald die Steuer erhoben wird, werden die Kosten für ein eigenes Haus steigen, Investitionen in Immobilien würden weniger lukrativ sein, eine geringere Nachfrage wäre die Folge.

Langfristige Perspektive

Insgesamt verzeichnet Chinas Immobilienmarkt seit 2003 ein explosives Wachstum. Die chinesische Regierung hat in der Tat seit 2005 Maßnahmen zur Abkühlung des Marktes ergriffen. Dazu zählen strenge Kreditkontrollen und steigende Zinssätze und Anzahlungen. Seitdem gab die Regierung jedes Jahr eine Reihe von Maßnahmen bekannt, um den Immobilienmarkt zu regulieren, jedes Jahr scheiterte sie. 

"Die in die Höhe schießenden Preise in den First-Tiers-Städten und der Absturz des Immobilienmarktes in Wenzhou zeigen, dass man einen langfristigen Mechanismus braucht, um die Rückkehr spekulativer Immobilienpreise und einen Zusammenbruch zu verhindern, der die Wirtschaft untergräbt", erklärte Wang Yong, Analyst bei CITIC Securities.

Dieser Mechanismus sollte bessere Regulierungsmaßnahmen und eine Stärkung der staatlich geförderten Wohnprogramme beinhalten, was die Finanzierung und Vergabe anbelangt", so Zhu Zhongyi, Vizepräsident der China Real Estate Association.

Laut einem Bericht der China Index Academy durchläuft Chinas Immobilienmarkt einen Prozess der Polarisierung, dieser Trend zeige sich immer deutlicher. In einigen Städten gibt es eine große und stabile Nachfrage, optimistische Erwartungen haben zu einem Zuwachs an erstklassigen Grundstücken für die Immobilienentwicklung geführt. Angesichts des anhaltenden Preisdrucks in First-Tiers-Städten seien mehr Anstrengungen nötig, um den Immobilienmarkt zu regulieren und zu kontrollieren, meinen Experten.

In anderen Städten sehen die Dinge anders aus, dort ist das wirtschaftliche Klima düster und die Immobilienpreise stagnieren. Lokale Regierungen in Städten wie Wenzhou, Zhoushan und Jinhua in den Provinzen Zhejiang, und Zhuhai in der Provinz Guangdong wollen den Immobilienmarkt wiederbeleben, indem sie die Kaufbegrenzungen lockern.

Die Zentralregierung sollte die geplanten Landreformen beschleunigen und mehr bezahlbare Wohnungsbauprojekte realisieren, so Experten. Nur dann könne sich der Immobilienmarkt gesund und nachhaltig entwickeln.

Nach zweijährigen Untersuchungen und Forschungen haben die Staatliche Kommission für Entwicklung und Reform und das Ministerium für Wohnungsbau und Aufbau in Stadt und Land langfristige politische Schutzmaßnahmen entworfen, um den heißen Markt in Schach zu halten. Nach der Dritten Plenarsitzung des 18. ZK der KP Chinas, die im November stattfinden wird, werden wir endlich erfahren, wie diese Mechanismen aussehen.