Weitere Reglementierungen auf dem Immobilienmarkt sind notwendig. Aber schärfere Kontrollen sind nicht leicht umzusetzen

Ein Apartment-Komplex in Beijing. China reguliert seinen Immobilienmarkt weiterhin, um die explodierenden Wohnungspreise zu bremsen. (CFP)

In einem Rundbrief haben mehrere Regierungsministerien verschärfte Kontrollen für Kredite von Lokalregierungen gefordert. Das ist das erste Politikum im neuen Jahr, das den Immobilienmarkt betrifft.   

Das Finanzministerium, die Nationale Staatliche Kommission für Entwicklung und Reform, die Chinesische Volksbank und die Chinesische Bankenregulierungskommission haben den Rundbrief gemeinsam am 2. Januar veröffentlicht. Demnach sollen lokale Regierungen keine Kredite erhalten, wenn Grundstücke als Sicherheit fungieren, noch sollen sie solche Kredite für Bauprojekte oder andere Zwecke als Grundstücksgeschäfte einsetzen dürfen. 

Hinter dieser Politik verbergen sich Interessenskonflikte und ein kleiner Kompromiss, denn der streng regulierte Immobilienmarkt zeigte Ende 2012 erste Anzeichen eines Aufschwungs.

2012 wurden nach Angaben der Städtischen Kommission für Wohnungsbau und Entwicklung in Stadt und Land 260.000 Wohnungen (regierungs-subventionierte Wohnungen nicht mitgezählt) verkauft, das waren 67 Prozent mehr als 2011.

Nach Zahlen der Shanghaier Kommission für Aufbau in Stadt und Land und Verkehrswesen wurden im vergangenen Dezember 1,1 Millionen Quadratmeter gewerblich genutzte Immobilien verkauft - der höchste Wert seit fast zwei Jahren.

Mit dem steigenden Geschäftsvolumen klettern auch die Land- und Grundstückspreise. Projektentwickler bieten immer verrücktere Preise. Bei Grundstücksauktionen in Beijing erzielten die Bodenpreise im Dezember 2012 ein neues Rekordhoch. Viele ausländische Investoren, die sich schon aus China zurückgezogen hatten, kehren nun zurück. Die Aktienkurse für börsennotierte Projektentwickler in China steigen.

Handelt es sich dabei nur um ein vorübergehendes Hoch oder ein Zeichen für die Erholung von Chinas Immobilienmarkt im Jahr 2013? Wird die Zentralregierung strengere Maßnahmen ergreifen, um Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt zu bremsen?

Die Leiter der Zentralen Wirtschaftlichen Arbeitskonferenz, die Mitte Dezember stattfand, haben beschlossen, die Kontrolle des Immobilienmarktes konsequent fortzusetzen und  gaben damit die Marschrichtung für 2013 vor.

Zhang Dawei, Marktforschungsleiter bei der Beijing Centaline Property Co.Ltd., erklärte, dass die verstärkte Regulierung des Immobilienmarktes durch die Zentralregierung ein Zeichen dafür sei, dass die Branche nach zwei Jahren der Adjustierung noch weit von den angestrebten Zielen entfernt sei.

Immobilienpreise seien immer noch viel höher, als es sich die Bevölkerung leisten könne, das Übel der Marktspekulationen noch nicht an der Wurzel gepackt, so Zhang. Die Politik werde sich 2013 auf eine vernünftigere Preisgestaltung konzentrieren.  

Nach Ansicht von Yi Xianrong, Forscher im Professorsrang am Institut für Finanz- und Bankwesen an der Chinesischen Akademie der Sozialwissenschaften (CASS), stellt die Urbanisierung möglicherweise das größte Problem für die Kontrolle des Immobilienmarktes dar.

Die Zentrale Wirtschaftlichen Arbeitskonferenz kam zu folgenden Schlüssen: Die Urbanisierung bietet das größte Potenzial zur Ankurbelung der heimischen Nachfrage, China wird die Urbanisierung daher aktiv und  stetig vorantreiben, dies soll 2013 einer der politischen Schwerpunkte sein.

Auch wenn Yi annimmt, dass die Urbanisierung Investitionen fördern kann, bedeutet das nicht unbedingt, dass der Immobilienmarkt alleine die Urbanisierung vorantreiben kann. Die Zentralregierung steht vor einer großen Bewährungsprobe, nämlich gleichzeitig den Immobilienmarkt zu kontrollieren und die Urbanisierung zu fördern.

Wenn die Urbanisierung ein Wachstumsfaktor für Chinas Wirtschaft wird, sollten die stärkere Regulierung des Immobilienmarkts und bessere Wohnmöglichkeiten für Geringverdiener Priorität erhalten, um übereilte Investitionen in Immobilien zu verhindern und zu vermeiden, dass ein überhitzter Immobilienmarkt die wirtschaftliche Entwicklung bremst. „Während des Urbanisierungsprozesses sollte die Kontrolle des Immobilienmarktes nicht nachlassen", sagt Yi.

Unklare Trends

Seit 2010 hat die Zentralregierung den Häuserkauf beschränkt, die  Bestimmungen wurden 2012 noch einmal verschärft.

Nach Angaben des „Grünbuchs für den Wohnungsmarkt", das von der CASS am 13. Dezember 2012 herausgegeben wurde, bremste die Regierung 2012 lediglich die schnell steigenden Wohnungspreise, erreichte aber keine optimale und angemessene Preisgestaltung. „Es gibt einen Trend zu steigenden Werten bei mehreren Indikatoren auf dem Wohnungsmarkt, wir sollten wachsam bleiben", heißt es im Grünbuch.

Wenn die Wohnungspreise in den meisten Städten moderat steigen würden, würden die Kontrollmaßnahmen der Lokalregierungen nachlassen. Es bestünde erneut ein Risiko für schnelle Preissprünge, wenn die Zentralregierung keine effektiven Kontrollmaßnahmen einführt, betont das Grünbuch. In Städten mit Immobilienblasen würde der Rückzug von Investoren und Spekulanten zum Platzen der Blase und Zusammenbruch des Marktes führen.

Landesweit werde die Nachfrage nach besseren städtischen Wohnbedingungen konstant steigen, davon seien die  wirtschaftlich wichtigsten Städte (First-Tier-Citys) noch mehr als wirtschaftlich zweit-und drittrangige Städte (Second- und Third-Tiers-Cities) betroffen, hieß es weiter.   

Ni Pengfei, Direktor des Zentrums für Städte und Wettbewerbsfähigkeit bei der CASS sowie Chefherausgeber des Grünbuchs, erklärte, lokale Regierungen seien immer noch in hohem Maße von Einnahmen aus Landverkäufen abhängig.

2012 betrugen Chinas Steuereinnahmen insgesamt 10 Milliarden Yuan (1,23 Milliarden Euro), mehr als 20 Prozent davon stammten aus Landverkäufen. Die Kontrolle des Immobilienmarktes durch die Regierung verringerte die Steuereinnahmen der Lokalregierungen. Daher haben diese ein großes Interesse an der Rettung des Immobilienmarkts, verschärfte Kontrollstrategien werden eher selten eingeführt. Das könnte ebenfalls zu einem Wiederaufschwung am Immobilienmarkt führen.

Dennoch sehen viele für den Immobilienmarkt im Jahr 2013 eher schwarz. Xia Bin, Forscher im Professorsrang am Zentrum für Entwicklungsforschung im Staatsrat, glaubt, dass die chinesische Wirtschaft 2013 weiterhin nach einem Gleichgewicht zwischen stabilem Wachstum und wirtschaftlicher Restrukturierung suchen wird, daher sei ein Aufschwung am Immobilienmarkt nicht zu erwarten.

Um die Weltwirtschaft sei es weiterhin düster bestellt, ergänzt Xia, Chinas Exporte stünden unter großem Druck. Zudem sei das Investitionsmodell der Regierung nicht haltbar, so dass man auch 2013 vor wirtschaftlichen Problemen stehen werde. Ausgehend vom gegenwärtigen Wachstum und der Lage am Immobilienmarkt, sei es unwahrscheinlich, dass die Kontrollstrategien 2013 ausgesetzt würden.

Der unabhängige Ökonom Xie Guozhong ist überzeugt, dass der jüngste Aufschwung auf dem Immobilienmarkt keine echte Erholung, sondern nur der Beginn einer neuen Blase sei. „Verkaufen Sie Ihre leeren Häuser so schnell wie möglich", rät er in seinem Blog. 

Lockern oder verschärfen?

Die Kontrolle des Immobilienmarkts geht in diesem Jahr mit Sicherheit weiter, eine Lockerung ist unwahrscheinlich. Aber  ist auch mit einer weiteren Verschärfung zu rechnen?

Die bisherigen Kontrollstrategien für den Immobilienmarkt würden sich 2013 als problematisch erweisen, meint Ni. Erstens erhole sich die Weltwirtschaft nur langsam, was nicht gut für Chinas Exporte sei. Da viele Staaten sich für eine Lockerung ihrer Währungspolitik entschieden hätten, wachse für China die Gefahr einer importierten Inflation. Das internationale Spekulationskapital habe seinen gierigen Blick zudem immer noch auf Chinas Immobilienmarkt gerichtet.

Zweitens fehle es der heimischen Wirtschaft an Wachstumsimpulsen. Mit Ausnahme von Regierungsinvestitionen steigen Verbrauch und private Investitionen nur langsam. Wenn die externe Nachfrage nachlasse und eine Steigerung der Regierungsinvestitionen untragbar werde, werde das gesamtwirtschaftliche Wachstum unstabil und folglich die Kontrolle des Immobilienmarkts beeinträchtigt.

Drittens seien die Lokalregierungen knapp bei Kasse. Da jede Lokalregierungen andere Arbeitsbedingungen vorfinde, sei es schwierig, eine allgemeingültige Politik zu formulieren.

Bei der Nationalen Wohnungs- und Baukonferenz, die am 25. Dezember in Bejing stattfand, betonte Jiang Zengwei, Minister für Wohnung und Aufbau in Stadt und Land, dass Maßnahmen wie die Beschränkungen des Häuserkaufs, spezifizierte Hauskredite und Besteuerungsstrategien 2013 aufrechterhalten würden, um Immobilienkäufen zu Spekulationszwecken einen Riegel vorzuschieben.

Die Regierung werde außerdem weiter am Aufbau eines Wohnungsregisters arbeiten. Zudem sollen sechs Millionen Wohnungen für Geringverdiener entstehen.

Chinas Wirtschaft befinde sich in einer Phase der Umstrukturierung und des langsameren Wachstums, so Zhang, daher sei es unwahrscheinlich, dass die Reglementierungen auf dem Immobilienmarkt modifiziert würden. Vor allem während des Machtwechsels sollten gültige Bestimmungen bestehen bleiben. Um wirtschaftliche Stabilität zu gewährleisten, würden Verwaltungsmaßnahmen wie Einschränkungen beim Häuserkauf und bei der Kreditvergabe wohl nicht auf kurze Sicht gelockert werden.